Wybór i zakup działki budowlanej

Wybór i zakup działki budowlanej Wybór odpowiedniej działki to pierwsza czynność przed rozpoczęciem budowy domu. Aby wybrać odpowiednią działkę musimy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

CENA: na cenę działki determinuje wile czynników:

Położenie - najwyższe ceny osiągają parcele budowlane zlokalizowane w dużych miastach, w pobliżu morza, jezior, lasów oraz gór. Ca cenę wpływa również prestiżowość dzielnicy. Im dalej od ośrodków miejskich, tym działki będą tańsze. Sumaryczna cena zależna jest również od powierzchni działki. Warto wziąć pod uwagę, iż budowa domu na działce bardziej oddalonej od skupisk hurtowni, betoniarni i innych dostawców materiałów z pewnością będzie droższa, ze względu na koszty transportu.
Istotną kwestią jest także ułożenie względem stron świata. Warto zastanowić się, czy chcemy działkę słoneczną i od której strony. Czasami ten aspekt również wpływa na cenę, a jeśli nie, to jest on bardzo istotny później, podczas użytkowania gotowej nieruchomości.
Wielkość - budując dom jednorodzinny zazwyczaj potrzebujemy działki przekraczającej 700m2. Wiele jednak zależy od dozwolonej maksymalnej powierzchni zabudowy budynku, o czym w dalszej części poradnika. Przy budowie domu bez pozwolenia do 70 m kw., na każdych 500 m kw. danej działki można postawić jeden budynek.
Uzbrojenie - brak doprowadzonych mediów do granic działki niesie za sobą dodatkowe koszty wykonania uzbrojenia. Ich wielkość uzależniona jest od odległości działki od położenia mediów w najbliżej dostępnym miejscu. Należy zwrócić uwagę, czy dostawcy mediów będą skłonni doprowadzić je do wybranej parceli, o czym w dalszej części poradnika.
Kształt - idealna działka powinna mieć kształt jak najbardziej zbliżony do kwadratu lub szerokiego prostokąta. Im bardziej nietypowy kształt działki, tym trudniej znaleźć ogólnodostępny, a tym samym tani projekt.
Rodzaj gruntu i ukształtowanie terenu - od rodzaju gruntu i jego nośności zależy wybór właściwej technologii budowy fundamentów, co z kolei ma duży wpływ na ich koszt. Działka ze zmienną rzędną terenu (skośna), również wpływa w późniejszym etapie na wzrost kosztów budowy. Działki o płaskim ukształtowaniu w teorii będą droższe (nie mówimy o działkach ze wspaniałym widokiem, gdzie walory estetyczne mogą zrekompensować użytkownikowi pochył terenu).
Stan prawny - działki rolne, siedliskowe, czy rekreacyjne będą tańsze od działek budowlanych. Warto zwrócić uwagę czy działka ma wydane warunki zabudowy lub obowiązuje na jej terenie plan zagospodarowania przestrzennego. Wyłącznie dzięki tym dokumentom możemy ustalić, czy będziemy w stanie postawić wymarzony dom, o czym w dalszej części poradnika.
Przeznaczenie działek sąsiednich - warto zwrócić uwagę, czy w okolicy nie jest planowana budowa drogi, autostrady, bądź zakładów przemysłowych, co w przyszłości może obniżyć wartość naszej parceli.
Aktualny popyt i podaż - ceny działek mocno uzależnione są od sytuacji na rynku, im więcej chętnych na zakup, a mniej działek na sprzedaż tym cena wyższa i odwrotnie.

RODZAJ GRUNTU, JEGO UKSZTAŁTOWANIE

Jak wspomnieliśmy przed zakupem odpowiedniej działki musimy zwrócić uwagę między innymi na kształt działki, czy nośność gruntu.

Badanie gruntu – wartość działki, na której możemy postawić wymarzony dom zazwyczaj mocno przekracza 100 tyś zł. O ile odpowiada nam położenie (np. mając dzieci w wieku szkolnym zwracamy uwagę, czy w pobliżu jest szkoła, jeśli lubimy ciszę i spokój zapewne bardziej odpowiednia działka będzie poza granicami miasta w okolicy lasu itd.), należy koniecznie przeprowadzić badanie geotechniczne za pomocą wykwalifikowanej firmy. W przypadku zakupu danej nieruchomości, takie badanie będzie nam i tak niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Koszt takiego badania mieści się zazwyczaj w granicach 1 000-1 500 zł, co przy wartości całej działki nie jest dużym wydatkiem, a możemy dzięki niemu uniknąć potencjalnie dużych kosztów, których na pierwszy rzut oka nie widać. Działki często porośnięte są różną polną roślinnością, co może uśpić czujność potencjalnego kupującego. Pod tą roślinnością mogą jednak znajdować się np.:
- nasypy niekontrolowane, uniemożliwiające budowę domu standardowymi metodami.
  Sprzedawcy działek, chcąc maksymalizować swój zysk czasem zasypują tereny, które nie nadawały się do sprzedaży, w sposób niekontrolowany, np. śmieciami, gruzami, ziemią, które nie stanowią mocnej podpory pod fundament budynku. Aby móc jednak postawić na takiej działce budynek konieczne jest poniesienie dodatkowych kosztów związanych ze specjalistycznymi fundamentami, co czasami przekroczą wartość samej działki,
- duża warstwa humusu, torfu itp., sięgająca nawet kilku metrów, które są podłożem nienośnym. Aby móc postawić na nich budynek trzeba je wybrać przy pomocy koparki, zasypać piaskiem zasypowym lub innymi kruszywami zagęszczanymi do odpowiedniego poziomu w sposób mechaniczny, co znacząco podnosi koszt budowy. Inną alternatywą jest palowanie (np. mikropale), kręgi betonowe, czyli nieprzewidziane dodatkowe i w dodatku duże koszty,
- wysoki poziom wód gruntowych. Wody gruntowe zmieniają swój poziom w zależności od pory roku czy opadów atmosferycznych. Często sprzedaje się działki na terenach podmokłych, gdzie wysoki poziom wody mocno utrudnia postawienie budynku. Są oczywiście metody osuszania terenu, jednak znów jest to bardzo kosztowne.

Jeśli kupiłeś/aś już działkę bez badani gruntu, a okazało się, że grunt nie jest najlepszy, należy znaleźć najodpowiedniejsze rozwiązanie sytuacji. Warto skonsultować się z kilkoma konstruktorami i wybrać najodpowiedniejszą opcję w porozumieniu z firmą budowlaną (firmy budowlane będą miały lepsze rozeznanie, co do aktualnych kosztów poszczególnych rozwiązań proponowanych przez konstruktorów)

Kształt i pochyłość terenu - przed zakupem warto zwrócić uwagę, czy działka ma odpowiedni kształt, aby móc na niej postawić wymarzony dom. Warto wcześniej mieć ogląd, jaki budynek chcielibyśmy postawić (np. parterowy, z poddaszem, z piwnicą, o jakich wymiarach). Im teren bardziej płaski, tym budowa powinna być łatwiejsza i tańsza (przy założeniu, że badania gruntowe wyszły prawidłowo).

MEDIA, CZYLI UZBROJENIE DZIAŁKI.

Przed zakupem warto zorientować się, jak wygląda sprawa przyłączy do działki. Przykładowo, czy przy działce znajduje się już skrzynka elektryczna ZK, szafka gazowa, studnia wodomierzowa, deszczowa czy kanalizacyjna. Szczerze powiedziawszy, działki w pełni uzbrojone to rzadkość. Istotną kwestią jest to, czy w drodze bezpośrednio przynależnej do parceli są media. Jeśli tak, nie powinno być większego problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę, czy podłączeniem budynku. Im dalej znajdują się media, tym większe prawdopodobieństwo problemów z późniejszym ich przyłączeniem. Koszt takich operacji rośnie wraz z odległością działki od najbliższych mediów. Przed zakupem gruntu możemy zapytać sprzedającego czy uzyskał warunki przyłączy mediów u poszczególnych dostawców (np. Enea, Gazownia, Wodociągi, Kanalizacja), co wskaże nam, czy i kiedy możemy uzyskać do nich dostęp. O takie warunki możemy wystąpić sami, jednak jest to czasochłonne i w tym czasie działka może zostać sprzedana komuś innemu.

WARUNKI ZABUDOWY, A MOŻE MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Najważniejszą kwestią jest to, czy na kupionej działce możemy coś postawić i dokładnie co. Część działek ma obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to najlepsza opcja, choć dosyć rzadka. Przy obowiązującym planie wiemy, co dokładnie może powstać zarówno na naszej działce, jak i sąsiednich objętych planem. W przypadku działek nieobjętych MPZP, istnieje możliwość wystąpienia o warunki zabudowy. Warunki takie poinformują nas, co możemy postawić. UWAGA! Urząd wydający warunki zabudowy może odmówić wydania takiego dokumentu, jeśli w pobliżu nie ma innej zabudowy. Jest to jednoznaczne z tym, że na działce, przynajmniej w danym momencie nie postawimy domu! Przed zakupem działki sami możemy wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla danej nieruchomości. Podobnie, jak w przypadku warunków o media, jest to czasochłonne i działka w tym czasie może zostać sprzedana komuś innemu (trwa to średnio 1-1,5 miesiąca, choć znane są przypadki, gdzie trwało to 4 miesiące). Warto zapytać się sprzedającego czy takie warunki uzyskał, jeśli tak, poprosić o wgląd do dokumentów.

Zarówno warunki zabudowy, jak i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawierają takie istotne informacje, jak:

Maksymalną powierzchnię zabudowy - np. 18% działki, co przy działce 1000m2, oznacza, że nasz budynek może mieć maksymalnie 180m2 w podstawie. UWAGA! Ustalając warunki zabudowy urząd bierze pod uwagę sąsiednie działki. Przykładowo, jeśli sąsiad ma działkę 3000m2, a na niej znajduje się dom o powierzchni podstawy 150m2, co stanowi 5% powierzchni działki, może się okazać, że dostaniemy taki sam procent zabudowy. W przypadku, gdy nasza działka ma „jedynie” 1000m2, może się okazać, że możemy postawić dom o powierzchni zabudowy tylko 50m2.
Szerokość elewacji frontowej i nieprzekraczalną linię zabudowy - co oznacza, że wybrany projekt może być za szeroki, za wąski, może sięgać za głęboko w działkę nie pozostawiając z tyłu miejsca na ogród.
Kąt nachylenia i rodzaj dachu - przykładowo na danym terenie możemy zrobić wyłącznie dom o dachu dwuspadowym, kącie 40-45st., co niestety burzy nasze marzenia o dachu wielospadowym, czy płaskim.
Wysokość do kalenicy czy okapu dachu - kalenica czyli najwyższy punkt dachu, nie wliczając kominów, okap to miejsce, w którym mamy podbitkę. Tu również może się okazać, że nie postawimy domu z piętrem lub nasz okap będzie musiał być niżej niż byśmy tego chcieli.
Zagospodarowanie terenu - w tym minimalna powierzchnia terenu zielonego, czyli np. trawnika i nasadzeń, określone warunki jak mają wyglądać podjazdy, miejsca parkingowe itp.
Warunki podłączenia mediów, ochrony środowiska, dojazdu do działki.
A nawet kolor elewacji, dachu itp., choć to rzadkość.

Gdzie i w jaki sposób można uzyskać warunki zabudowy:

W urzędzie miasta lub gminy,
W urzędzie wojewódzkim,
W urzędzie dzielnicowym,
W urzędzie miasta na prawach powiatu.

O wydanie warunków zabudowy może ubiegać się każdy, w przypadku budynków mieszkalnych będziemy zwolnieni z opłaty (ewentualna opłata za pełnomocnictwo to 17 zł).

Poniżej wymienione dokumenty to podstawowe załączniki, które należy dołączyć do wniosku o wydanie warunków zabudowy:

mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000 – mapa musi obejmować obszar przeznaczony do analizy nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki przylegającej do drogi, w każdym kierunku od granic działki objętej wnioskiem,
koncepcja zagospodarowania działki (na kopii mapy), czyli usytuowanie budynku z uwzględnionymi już dopuszczalnymi odległościami od granic działki, wraz z oznaczeniem granic terenu objętego wnioskiem oraz granic obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać;
zapewnienia (promesy, wymagania techniczne lub umowa) gestorów sieci (ZWiK, Gazownia, PGE) oraz zapewnienia właściwego zarządcy drogi o możliwościach obsługi inwestycji.

Aby urząd wydał decyzję o warunkach zabudowy, musi zostać spełnionych kilka warunków:

Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która znajduje się w obszarze analizy jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
Teren ma dostęp do drogi publicznej,
Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy ust. 1,
Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

KLASYFIKACJA DZIAŁKI

Nie na każdej działce postawimy nasz wymarzony dom. Najlepiej, jeśli działka sklasyfikowana jest jako budowlana. Nie trzeba wtedy przekształcać działki. Często zdarzają się jednak działki sklasyfikowane jako, działki rolne, lasy, inwestycyjne, rekreacyjne czy działki siedliskowe. Nie na każdej z tych działek będziemy mogli postawić dom jednorodzinny.

Działki budowlane mogą być sklasyfikowane jako:

Pod zabudowę jednorodzinną
Pod zabudowę wielorodzinną
Pod zabudowę usługową
Pod zabudowę obiektów handlowych

Jeśli chodzi o działki rolne to są one podzielone na odpowiednie kategorie i klasy. Przed zakupem konieczne jest sprawdzenie, czy istnieje możliwość przekształcenia działki na budowlaną (tzw. odrolnienie). W przypadku działek o niskich klasach użytkowych nie powinno być z tym problemu. Są to grunty nienadające się na uprawy rolne, łąki o niskiej klasyfikacji. Warto jednak zastanowić się, czemu dana działka ma niską klasę. I tu wracamy do badania geotechnicznego gruntu.

Działkę leśną również można odlesić, jednak z pewnością będzie to trudniejsze niż zmiana statusu działki rolnej. Takie parcele rzadko trafiają do sprzedaży.

Na działce siedliskowej powstać mogą zagrody dla bydła, obory, stajnie itp. Postawimy na niej dom, o ile w jego skład będą wchodzić wyżej wymienione budynki. Taka działka musi jednak posiadać podstawowe wartości działki budowlanej, m.in. dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie, czy dostęp do innej zabudowanej działki.

Na działce rekreacyjnej nie postawimy domu mieszkalnego. Można tu zbudować jedynie domek o charakterze rekreacyjnym, np. letniskowy.