Wybór i zakup projektu

Jeśli jesteś już szczęśliwym posiadaczem działki, czas podjąć kolejne kroki. Być może masz już wybrany konkretny projekt, lub planujesz zlecić wykonanie projektu indywidualnego. Jeśli chcesz skorzystać z projektów gotowych, radzę wstrzymać się z zakupem. Jeśli masz działkę z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego wystarczy wystąpić o warunki przyłączeniowe do odpowiednich dostawców, np. Enea, Gazownia, Wodociągi, Kanalizacja. W przypadku konieczności wystąpienia o Warunki Zabudowy najpierw również należy wystąpić o warunki przyłączeniowe. Za odpowiednią opłatą może zrobić to za Ciebie architekt. Konieczne będzie wystąpienie o warunki zabudowy. Opisuje to porada WYBÓR I ZAKUP DZIAŁKI BUDOWLANEJ.

Po uzyskaniu dokumentów, wykonaniu badania geotechnicznego, na podstawie, którego konstruktor zdecyduje o wyborze fundamentów, należy zgłosić się do architekta. Architekt oceni możliwość postawienia danego budynku na podstawie MPZP lub WZ. Może zaistnieć taka sytuacja, że projekt zakupisz wcześniej, a okaże się, że nie można go zrealizować na Twojej działce. Oczywiście architekt taki projekt może przerobić, jednak jest to kosztowne i czasochłonne. Decydując się na projekt gotowy optymalnym jest, żeby wymagał jak najmniej przeróbek, aby nie nadwyrężać Twojego budżetu.

Podczas prac projektowych warto wykonywać czynności związane z przyłączeniem budowy do sieci energetycznej i wodnej, które są potrzebne podczas procesu budowy. Można prowadzić prace budowlane przy użyciu agregatów prądotwórczych czy zamawiać wodę, jednak jest to droższa opcja niż zapewnienie zawczasu tychże mediów. Media te i tak będą niezbędne do zamieszkania nieruchomości.

Wybierając projekt należy wziąć pod uwagę ustawienie pomieszczeń, ich ilość, powierzchnię, miejsce na działce względem stron świata (np. żeby sypialnia była od wschodu, jeśli lubimy budzące nas słońce) oraz szacowany koszt całej inwestycji.

Ważną zasadą jest to, aby nie sugerować się kosztami budowy przedstawianymi przez pracownie projektowe. Nadrzędnym celem takich pracowni jest uzyskanie jak największego zysku ze sprzedaży projektów. Aby zachęcić potencjalnego Klienta celowo zaniżają sugerowane koszty wykonania inwestycji. Nie da się również wykonać rzetelnej wyceny budowy domu przez firmę budowlaną jedynie na podstawie samych wizualizacji, czy rzutów pomieszczeń. Pracownie projektowe przed zakupem projektu nie udostępniają rysunków konstrukcyjnych budynku, na podstawie, których można obliczyć faktyczny koszt budowy. Na ostateczną wycenę budowy domu mają również wpływ szczegółowe ustalenia pomiędzy Klientem, a Wykonawcą.

Aby zrozumieć, co determinuje koszt postawienia budynku, należy rozróżnić 3 podstawowe etapy budowy:

• stan surowy - czyli budynek z dachem i stolarką okienną w połaci, bez okien, drzwi, bram zewnętrznych;
• stan deweloperski - w tym surowy zamknięty, czyli posiadający okna, drzwi i bramy zewnętrzne, instalacje, takie, jak elektryka, hydraulika (wod.-kan., c.o. kotłownia), ewentualnie rekuperacja, klimatyzacja, alarm, monitoring itp., tynki wewnętrzne, posadzki, izolacja poddasza/sufitu, wraz z zabudowami gipsowo – kartonowymi, posadzki, izolacja elewacji, wykonanie podbitki dachowej, a także przyłącza zewnętrzne, podjazdy, chodniki. Ten stan łatwo można porównać do zakupu mieszkania w stanie deweloperskim, gdzie kolejną czynnością jest:
• stan wykończenia - czyli wykonanie łazienek, gładzi na ścianach, ich malowania, tapetowania czy innego finalnego pokrycia, montaż pokrycia posadzki, np. panele, płytki, deska, umeblowanie.

 

Na rzeczywisty koszt postawienia budynku w stanie surowym wpływ mają takie czynniki, jak:

• lokalizacja inwestycji – w zależności od lokalizacji, mogą różnić się ceny robocizny, dostępności i transportu materiałów budowlanych,
• rozwiązań konstrukcyjnych przewidzianych w projekcie. Dla przykładu można postawić koło siebie dwa identyczne budynki, gdzie w każdym z nich konstruktor przewidział inne rozwiązania konstrukcyjne, np. różna ilość stali zbrojeniowej, klasa i grubość betonu, czy rozwiązania danej kwestii, jak np. strop monolityczny, strop drewniany, strop systemowy,
• fundamenty, czy budynek jest na ławach fundamentowych, jeśli tak, jak są one głęboko posadowione, czy budynek jest na płycie fundamentowej, jeśli tak to, jaka technologia płyty,
• materiały użyte w projekcie, lub preferowane przez Inwestora (o ile Kierownik Budowy, czy konstruktor wyrażają zgodę na zmianę),
• warunków gruntowych, które mają wpływ na prace ziemne,
• wielkości działki, dojazdu do niej, od tego zależy czy na działce możliwe jest składowanie materiałów budowlanych, sprzętu, czy konieczne jest wywożenie ziemi z wykopu na bieżąco, czy można ją pozostawić i ewentualnie na późniejszym etapie rozplantować.
• czynniki niezależne, jak inflacja, podwyżki cen materiałów.

 

Na rzeczywisty koszt prac stanu deweloperskiego wpływ mają czynniki takie, jak:

• lokalizacja inwestycji – w zależności od lokalizacji, mogą różnić się ceny robocizny, dostępności i transportu materiałów budowlanych,
• wybór określonych rozwiązań technologicznych / materiałowych:
  • stolarka okienna, drzwiowa, brama garażowa. W zależności od producenta, profilu, ilości szyb, współczynnika izolacyjności różnice w cenach będą znaczące. Należy zastanowić się nad ewentualnym montażem rolet, żaluzji, moskitier, których koszt może podwoić cenę całej stolarki okiennej,
  • izolacja płyty fundamentowej / chudziaka. Jest sporo możliwości od najprostszych i najtańszych, jak folia budowlana (choć folia w zależności od grubości, sposobu jej montażu może również być tania, jak i droga) po papy termozgrzewalne, czy różne masy bitumiczne (często dwuskładnikowe). Jeśli mamy taras czy balkon, nie warto oszczędzać na wykonaniu izolacji przeciwwilgociowej;
  • instalacja elektryczna i pochodne. W przeciętnym gotowym projekcie budowlanym, instalacja elektryczna będzie podstawowa. Oznacza to, że nie są przewidziane takie kwestie, jak okablowanie pod alarm, fotowoltaikę, rolety, monitoring, rekuperację, klimatyzację, instalacje zewnętrzne (np. oświetlenie ogrodu, zasilanie systemu nawadniania itd.), lub sama instalacja jest dosyć uboga w ilość gniazdek, punktów świetlnych. Obecnie coraz częściej decydujemy się na system automatyki domowej, tzw. inteligentny dom. Poszczególne rozwiązania znacząco różnią się cenowo od standardowej instalacji,
  • tynki wewnętrzne. Tu również do rzetelnej wyceny musimy zdecydować, czy chcemy tynk gipsowy, czy tradycyjny – cementowo – wapienny, a może system mieszany (np. łazienki i pomieszczenia narażone na wilgoć – tynki cementowo – wapienne, reszta gipsowe). Istnieją także tynki o podwyższonej odporności na uszkodzenia,
  • instalacja hydrauliczna (wod.-kan., c.o., kotłownia). Konieczne jest zdecydowanie się na określony system ogrzewania budynku. Możemy wybierać pomiędzy systemami ogrzewania gazowego, klimakonwektorami, ogrzewania elektrycznego, które będzie dosyć drogie w użytkowaniu, ogrzewania na podczerwień, paliwa stałe, czy coraz bardziej zyskujące na popularności systemami pomp ciepła (powietrznymi i gruntowymi). Trzeba się zastanowić, czy w budynku będą montowane grzejniki tradycyjne czy ogrzewanie podłogowe,
  • rekuperacja, klimatyzacja. Wybór odpowiednich jednostek, systemu, mocy i wydajności,
  • izolacja podposadzkowa. Jednym z izolatorów będzie styropian podłogowy, który występuje w różnych wariantach izolacyjnych,
  • posadzki. Tradycyjna – betonowa, czyli jastrych, anhydrytowa czyli droższa, na bazie gipsu,
  • izolacja i suche zabudowy. Izolację możemy wykonać przykładowo przy użyciu wełny skalnej, wełny mineralnej, gdzie materiał może mieć różną grubość, różne parametry izolacyjne. Suche zabudowy mogą być wykonane z różnego rodzaju profili aluminiowych (o różnych grubościach), przy użyciu różnych płyt gipsowo-kartonowych, stosując jedną, lub dwie warstwy płyty,
  • elewacja i podbitka. Tu również mamy do wyboru styropian lub wełną elewacyjną. Parametry styropianu, jak i wełny mogą różnić się w zależności od wyboru określonej klasy materiału, gdzie im lepsza izolacyjność, tym wyższa cena. Kwestia końcowego wykończenia elewacji w najtańszej opcji to tynkowanie, choć tu również możemy rozróżnić wile opcji cenowych w zależności od producenta tynku elewacyjnego, a także jego rodzaju (np. mineralny, akrylowy, silikonowy czy silikatowy), Istnieją też droższe rozwiązania, jak np. okładziny drewniane i drewnopodobne, płytki, klinkier, kamień, aż po wszelkiego rodzaju efekty dekoracyjne. Na etapie elewacji musimy wybrać parapety zewnętrze (tu rozbieżność cenowa może być duża, od blachy po drogi kamień), a także barierki. Podbitkę również możemy wykonać z różnego rodzaju materiału, od drewna, poprzez panele PVC, blachę, czy tynkując ją, jak elewację,
  • instalacje zewnętrzne, zagospodarowanie terenu. Jeśli chodzi o instalacje zewnętrze, takie jak podłączenie prądu, wody, gazu, czy deszczówki, ich wycena na podstawie projektu nie powinno sprawiać większego kłopotu. Jeśli projekt przewiduje przydomową oczyszczalnię ścieków, musimy zastanowić się, jaką ma mieć wydajność, jaki system rozsączania, czy jakiego producenta oczyszczalni preferujemy. Zagospodarowanie terenu przed i wokół domu również generuje konieczność podejmowania wielu decyzji takich, jak wybór materiału na chodniki, podjazdy i inne obszary utwardzone, wybór ogrodzenia docelowego,
• okres wykonywania prac, przykładowo tynkując wnętrze w okresie zimowym, musimy liczyć się z koniecznością grzania pomieszczeń, tak, żeby tynk nie został przemrożony.

 

Na rzeczywisty koszt prac wykończeniowych wpływ mają takie czynniki, jak:

• lokalizacja inwestycji – w zależności od lokalizacji, mogą różnić się ceny robocizny, dostępności i transportu materiałów budowlanych,
• wybór określonych rozwiązań technologicznych/materiałowych – analogicznie do stanu deweloperskiego, w skrócie: wybór gładzi szpachlowych, farb, tapet czy innych materiałów wykończeniowych, okładzin posadzek, drzwi i parapetów wewnętrznych, sanitariatów, elementów białego montażu elektryki (gniazdka, włączniki itd.), oświetlenia, zabudów meblowych itd.;
• konkretne ustalenia odnośnie wymagań Klienta, terminu realizacji.

 

Jak widać powyżej wybór i zakup projektu nie jest prostą sprawą. Koszt postawienia budynku o powierzchni 100m2 w stanie „pod klucz” może wynieść 500 tyś zł ale równie dobrze można wydać dwa razy tyle. Warto wiedzieć, że NIE MA czegoś takiego, jak cena za 1 m2 powierzchni budynku. Wszystko zależy od tego, jak bardzo „zaszalejemy”. Są kwestie, na których nie warto nad wyraz oszczędzać, jak np. fundamenty, izolacje czy hydraulika. Oczywiście należy przeprowadzić rozeznanie w kwestiach finansowych, gdzie polecam przyjąć spory bufor zapasu. Prosto mówiąc, jeśli masz przeznaczoną kwotę X, odejmij od niej 15-20% na wydatki nieprzewidziane, które mogą wystąpić i wybierz projekt, który mieści się w tej kwocie (nie sugerując się kwotami podanymi przez pracownie projektowe!). Wtedy największe prawdopodobieństwo, że budżet się zepnie. Wiem to z autopsji.